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关于盘活商业地产交易,降低交易税费的建议
政协江门市十三届三次    黄奔勇
2019-1-31 16:12:34

政协江门市第十三届委员会第三次会议
编 号
2019212
类 别
法制.作风建设.人事.劳保.统侨和其他
事 由
关于盘活商业地产交易,降低交易税费的建议
提交人
黄奔勇
内 容

一、2018年江门市一手住宅交易情况:

2018年,江门楼市受到国内外宏观环境的影响,如中美贸易摩擦加剧、经济增长速度放缓、市场信心回落、国家多次重申“房住不炒、因城施策”的原则等,以及江门市行政干预楼市政策频出,如限签令出台、房贷利率上调、五年来首次调整基准地价等,江门市1-12月一手住宅成交套数为52552套,同比减少22.1%,成交面积为595.94万㎡,同比减少22.5%,而成交均价为8315元/㎡,同比上升了12.9%,全市商品住宅库存为43647套,同比上涨46.5%,按过去一年的月平均成交约4379套计算,去库存周期近10个月,处于比较正常的区间。

在2017年成交火爆、购买力出现一定程度透支情况下,2018年江门楼市像坐了“过山车”,有些大起大落,虽然一手住宅成交量较2017年出现较大幅度的下降,但市场总体发展还是比较健康、合理的,踏入2019年初,央行降准、粤港澳大湾区建设加快等对江门房地产市场有一定的正面影响,新一年江门房地产市场有机会稳步发展。

二、2018年江门市商业物业交易持续低迷:

2018年,全国商业地产去库存效果比较明显,但形势仍然严峻,部分城市库存量达到50个月,甚至有城市库存量达到100个月,根据相关数据显示,江门市2018年商业物业(即非住宅,包括:商铺、写字楼、公寓等)交易持续低迷,供求双回落。

如上图,2018年江门中心两区商业物业新增供应量为19.18万㎡,同比下降31%,签约量23.9万㎡,同比下降18%,由于此前积压库存较多,累计供求比依然高达152%,库存压力依然高企。其中,2018年商铺市场低迷,江门中心两区商铺供应量跌至7.15万㎡,同比下降71%,签约量8.22万㎡,同比下降22%;另外公寓市场,2018年江门中心两区有多个公寓项目入市,拉高整体供应量,但客户需求有限,库存压力增大,整体公寓签约量回落6%,全年签约2692套,同比下降25%;而写字楼市场,2018年江门中心两区没有新项目入市,新增供应为零,全年中心两区写字楼总成交5.41万㎡,同比下降30%,主要消化前期堆积的库存。经咨询江门多家中介公司,2018年整年二手商业物业市场同样活跃度差、销售难度大、成交量很低,中介公司都将重心放在住宅销售板块。

三、住宅与商业物业市场交易税费对比:

根据以上数据可见,2018年江门市住宅与商业物业市场交易的成交量、活跃度相差非常大,其主要原因在于住宅属于刚需产品,民生方面有固定需求,而商业物业属于投资出租为主,目前国内网络电商对实体商业发展的冲击巨大,群众的消费观念产生转变,商铺、办公类商业物业出租收益受到很大影响。而除以上因素外,另一关键原因是买卖交易过程中的交易税费,过重的交易税费,过高的交易成本,导致商业物业销售难度加大,降低了市场交易的活跃度。

 

如上表,在二手房(住宅)与二手房(非住宅)的交易税费对比中,土地增值税的征收区别最大,二手房(住宅)不需缴交土地增值税,而二手房(非住宅)的土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率(30%-60%)进行征收,具体计费如下表:

 

以下引用三个蓬江区二手房(非住宅)交易个案:

例1:如建设路某大厦商铺交易:商铺原取得价格约800000元,转让金额约3000000元,买卖双方税费合计约1040000元,占转让金额的34.6%,占交易差额的47.3%,买卖双方应缴税费具体如下:

1、卖方应缴纳税费:应缴税费金额合计约950000元,当中土地增值税(适用税率50%)约820000元;

2、买方应缴纳税费 :印花税、契税,合计约90000元;

上述交易个案,卖方应付税额约占交易差额的43.18%,当中土地增值税约占交易差额的37.27%。

例2:白石大道某大厦公寓进行个人二手交易:原购买发票金额约290000元,转让金额约400000元,买卖双方税费合计约40000元,占转让金额的10%,占交易差额的36.36%,买卖双方应缴税费具体如下:

1、卖方应缴纳税费:应缴税费金额合计约28000元,当中土地增值税(适用税率30%)约18000元(土地增值税扣除成本约340000元,高于原发票价约50000元);

2、买方应缴纳税费:契税、印花税,合计约12000元;

上述交易个案,卖方应付税额约占交易差额的25.45%,当中土地增值税约占交易差额的16.36%。

例3:迎宾路某大厦地库车位进行个人二手交易:原购买发票金额100000元,转让金额140000元,税局核价系统核定金额为142877.59元。买卖双方税费合计18869.45元,占转让金额的13.48%,占交易差额的47.2%,买卖双方应缴税费具体如下:

1、卖方应缴纳税费:应缴税费金额合计14508.12元,当中土地增值税(适用税率30%)为10341.53元;

2、买方应缴纳税费:契税、印花税,合计4361.33元;

上述交易个案,卖方应付税额约占交易差额的36.27%,当中土地增值税约占交易差额的25.85%。

从以上例子可知,目前二手房(非住宅) 交易中土地增值税采取的按照四级超率累进税率(30%-60%)进行查账征收,税费比重过大,总税费过高,是导致商业物业交易市场低迷的关键因素之一。另外,由于商业物业交易市场活跃度差,流动性非常低,严重影响了银行对民企用非住宅类物业的抵押融资业务,不利于民企的发展壮大。

四、关于盘活商业地产交易,降低商业物业交易税费的建议:

回顾刚过去的2018年,全国大力实施减税降费,包括:下调制造业、交通运输等行业增值税税率,退还部分企业期末留抵税额,扩大享受税收优惠政策的小微企业范围,出台新的支持研发创新的税收政策,推进个人所得税改革等措施。2018年,一系列减税降费举措对激发市场活力,降低企业负担,促进经济高质量发展发挥了重要作用,12月召开的全国财政工作会议也释放出2019年全国继续实施更大规模减税降费的明确信号。

江门市商业物业交易市场多年来持续低迷,流通性非常差,不利于房地产市场的良性发展,不利于推动社会的共同繁荣,而商业物业交易市场想取得阶段性发展,必须推行减税降费措施,具体建议如下:

1、对商业物业交易土地增值税计征税率进行调整:取消按四级超率累进税率(30%-60%)进行查账征收的办法,恢复核定征收5%起的计征办法;

2、通过大力度的免征、优惠减税政策(如:对房产税与城镇土地使用税进行补贴或减免优惠等),降低商业物业持有成本;

3、银行积极支持民企用非住宅类物业进行抵押融资,鼓励人才创新创业,明确发出促进商业交易及发展的信号,推动社会的共同繁荣发展。

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