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关于盘活商业地产交易,降低交易税费的建议
政协江门市十三届三次    黄奔勇
2019-1-31 16:12:34

政协江门市第十三届委员会第三次会议
编 号
2019212
类 别
法制.作风建设.人事.劳保.统侨和其他
事 由
关于盘活商业地产交易,降低交易税费的建议
提交人
黄奔勇
内 容

一、2018年江门市一手住宅交易情况:

2018年,江门楼市受到国内外宏观环境的影响,如中美贸易摩擦加剧、经济增长速度放缓、市场信心回落、国家多次重申“房住不炒、因城施策”的原则等,以及江门市行政干预楼市政策频出,如限签令出台、房贷利率上调、五年来首次调整基准地价等,江门市1-12月一手住宅成交套数为52552套,同比减少22.1%,成交面积为595.94万㎡,同比减少22.5%,而成交均价为8315元/㎡,同比上升了12.9%,全市商品住宅库存为43647套,同比上涨46.5%,按过去一年的月平均成交约4379套计算,去库存周期近10个月,处于比较正常的区间。

在2017年成交火爆、购买力出现一定程度透支情况下,2018年江门楼市像坐了“过山车”,有些大起大落,虽然一手住宅成交量较2017年出现较大幅度的下降,但市场总体发展还是比较健康、合理的,踏入2019年初,央行降准、粤港澳大湾区建设加快等对江门房地产市场有一定的正面影响,新一年江门房地产市场有机会稳步发展。

二、2018年江门市商业物业交易持续低迷:

2018年,全国商业地产去库存效果比较明显,但形势仍然严峻,部分城市库存量达到50个月,甚至有城市库存量达到100个月,根据相关数据显示,江门市2018年商业物业(即非住宅,包括:商铺、写字楼、公寓等)交易持续低迷,供求双回落。

如上图,2018年江门中心两区商业物业新增供应量为19.18万㎡,同比下降31%,签约量23.9万㎡,同比下降18%,由于此前积压库存较多,累计供求比依然高达152%,库存压力依然高企。其中,2018年商铺市场低迷,江门中心两区商铺供应量跌至7.15万㎡,同比下降71%,签约量8.22万㎡,同比下降22%;另外公寓市场,2018年江门中心两区有多个公寓项目入市,拉高整体供应量,但客户需求有限,库存压力增大,整体公寓签约量回落6%,全年签约2692套,同比下降25%;而写字楼市场,2018年江门中心两区没有新项目入市,新增供应为零,全年中心两区写字楼总成交5.41万㎡,同比下降30%,主要消化前期堆积的库存。经咨询江门多家中介公司,2018年整年二手商业物业市场同样活跃度差、销售难度大、成交量很低,中介公司都将重心放在住宅销售板块。

三、住宅与商业物业市场交易税费对比:

根据以上数据可见,2018年江门市住宅与商业物业市场交易的成交量、活跃度相差非常大,其主要原因在于住宅属于刚需产品,民生方面有固定需求,而商业物业属于投资出租为主,目前国内网络电商对实体商业发展的冲击巨大,群众的消费观念产生转变,商铺、办公类商业物业出租收益受到很大影响。而除以上因素外,另一关键原因是买卖交易过程中的交易税费,过重的交易税费,过高的交易成本,导致商业物业销售难度加大,降低了市场交易的活跃度。

 

如上表,在二手房(住宅)与二手房(非住宅)的交易税费对比中,土地增值税的征收区别最大,二手房(住宅)不需缴交土地增值税,而二手房(非住宅)的土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率(30%-60%)进行征收,具体计费如下表:

 

以下引用三个蓬江区二手房(非住宅)交易个案:

例1:如建设路某大厦商铺交易:商铺原取得价格约800000元,转让金额约3000000元,买卖双方税费合计约1040000元,占转让金额的34.6%,占交易差额的47.3%,买卖双方应缴税费具体如下:

1、卖方应缴纳税费:应缴税费金额合计约950000元,当中土地增值税(适用税率50%)约820000元;

2、买方应缴纳税费 :印花税、契税,合计约90000元;

上述交易个案,卖方应付税额约占交易差额的43.18%,当中土地增值税约占交易差额的37.27%。

例2:白石大道某大厦公寓进行个人二手交易:原购买发票金额约290000元,转让金额约400000元,买卖双方税费合计约40000元,占转让金额的10%,占交易差额的36.36%,买卖双方应缴税费具体如下:

1、卖方应缴纳税费:应缴税费金额合计约28000元,当中土地增值税(适用税率30%)约18000元(土地增值税扣除成本约340000元,高于原发票价约50000元);

2、买方应缴纳税费:契税、印花税,合计约12000元;

上述交易个案,卖方应付税额约占交易差额的25.45%,当中土地增值税约占交易差额的16.36%。

例3:迎宾路某大厦地库车位进行个人二手交易:原购买发票金额100000元,转让金额140000元,税局核价系统核定金额为142877.59元。买卖双方税费合计18869.45元,占转让金额的13.48%,占交易差额的47.2%,买卖双方应缴税费具体如下:

1、卖方应缴纳税费:应缴税费金额合计14508.12元,当中土地增值税(适用税率30%)为10341.53元;

2、买方应缴纳税费:契税、印花税,合计4361.33元;

上述交易个案,卖方应付税额约占交易差额的36.27%,当中土地增值税约占交易差额的25.85%。

从以上例子可知,目前二手房(非住宅) 交易中土地增值税采取的按照四级超率累进税率(30%-60%)进行查账征收,税费比重过大,总税费过高,是导致商业物业交易市场低迷的关键因素之一。另外,由于商业物业交易市场活跃度差,流动性非常低,严重影响了银行对民企用非住宅类物业的抵押融资业务,不利于民企的发展壮大。

四、关于盘活商业地产交易,降低商业物业交易税费的建议:

回顾刚过去的2018年,全国大力实施减税降费,包括:下调制造业、交通运输等行业增值税税率,退还部分企业期末留抵税额,扩大享受税收优惠政策的小微企业范围,出台新的支持研发创新的税收政策,推进个人所得税改革等措施。2018年,一系列减税降费举措对激发市场活力,降低企业负担,促进经济高质量发展发挥了重要作用,12月召开的全国财政工作会议也释放出2019年全国继续实施更大规模减税降费的明确信号。

江门市商业物业交易市场多年来持续低迷,流通性非常差,不利于房地产市场的良性发展,不利于推动社会的共同繁荣,而商业物业交易市场想取得阶段性发展,必须推行减税降费措施,具体建议如下:

1、对商业物业交易土地增值税计征税率进行调整:取消按四级超率累进税率(30%-60%)进行查账征收的办法,恢复核定征收5%起的计征办法;

2、通过大力度的免征、优惠减税政策(如:对房产税与城镇土地使用税进行补贴或减免优惠等),降低商业物业持有成本;

3、银行积极支持民企用非住宅类物业进行抵押融资,鼓励人才创新创业,明确发出促进商业交易及发展的信号,推动社会的共同繁荣发展。

答 复
办理类型:主办  办理部门:市税务局

国家税务总局江门市税务局 

                                                                                                 江税函〔2019〕185号

                                           

国家税务总局江门市税务局关于答复政协

江门市第十三届委员会第三次会议

第2019212号提案的函

黄奔勇委员:

您在政协江门市第十三届委员会第三次会议提出《关于盘活商业地产交易降低交易税费的建议》(第2019212号)收悉,经综合江门市住房和城乡建设局等单位意见,现答复如下:

一、优化和调整房地产等相关税收管理措施的意义

(一)房地产税收政策对房地产市场成交量影响深远。以蓬江区、江海区的二手非住宅市场为例,市住建局通过整理近几年的数据发现,在相关管理措施调整以后,2017年和2018年的商业用房(包括商铺、公寓和办公)的成交量,包括成交面积和成交金额均有明显的减少,其中2017年成交金额4.58亿元,同比减少了63%。2018年成交金额3.69亿元,同比减少19%。商业用房成交面积占全部非住宅的比例,从2016年的70%下降到2017年的54%,2018年更是大幅下降到24%。特别在2013-2015年期间推出的大量新建商业,其中大部分近两年已可进入二手房市场的背景下,更显得目前二手商业用房成交的冷清。

(二)优化和调整二手非住宅相关税收管理措施具有深远的重要性和必要性。不仅有利于盘活存量资产,帮助企业转型升级,也能使市场保持一定的活跃度,避免出现大起大落,从而促进房地产市场平稳健康发展,同时利于实现国家和地方的财税增收。

二、关于建议的答复意见

市税务局结合市住建局提供的二手房交易数据及相关政策,向市政府提交了《国家税务总局江门市税务局关于调整税收管理措施促进我市个人二手房交易的报告》(江税发〔2019〕34号),并制发《国家税务总局江门市税务局关于个人二手房交易有关税收问题的通知》(江税发〔2019〕52号,下称“通知”)和问答指引,全市执行。《通知》规定,对我市个人二手房交易和人民法院判决、裁定、调解或仲裁机构裁决以及司法拍卖的房屋权属转移,只要符合核定征收条件的,实行核定征收。

上述措施切实有效地减轻了纳税人二手房交易的税收负担,加强了个人二手房交易征收管理,从而通过税收的杠杆作用促进江门市二手房交易市场健康有序发展。

三、下一步工作计划

一是把握好方向,既要减轻企业负担,保持房地产市场平稳,也要防止与中央和国家房地产调控精神有冲突;二是做好市场调查和数据分析,找准问题,精准施策,避免一刀切;三是听取行业和企业的意见,学习周边兄弟城市的先进经验,有助于政策容易落地,便于操作;四是做好政策的宣传和解读,引导市场合理预期。

如对税收政策还有任何疑问,可向当地税务机关了解,或登陆江门市税务局网站(www.gd-n-tax.gov.cn)查阅,也可致电纳税服务热线12366进行咨询。

专此答复,诚挚感谢您对税收工作的关心支持。

国家税务总局江门市税务局

                            2019年6月10日

(联系人:市税务局李万,3278292)

   

信息公开选项:主动公开

抄送:市政府办公室,市住建局。

国家税务总局江门市税务局办公室承办       办公室2019年6月12日印发

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